执行异议之诉律师事务所北京师通律师事务所案例
张某与王某因拆迁补偿权益产生纠纷。2016 年，张某向法院提起诉讼，主张分割拆迁相关权益，要求王某向其支付拆迁补偿款 228 万余元。案件经过审理，一审法院判令王某向张某支付腾退补偿款及安置房折价补偿合计2287246.62 元。王某不服一审裁判提起上诉，二审法院审理后驳回上诉、维持原判。
判决生效后，王某并未按期履行金钱给付义务，张某随即向法院申请强制执行。2018 年 5 月 28 日，执行法院作出执行裁定，查封了属于王某拆迁安置所得、登记至其名下的位于北京市海淀区某小区 7 号楼 2 单元 802 号回迁安置房。
但这套被查封的房产，早已由案外人刘某购买并实际入住多年。得知房屋被查封之后，刘某向执行法院提起案外人执行异议，提出：自己早在 2014 年 4 月 11 日，就通过房产中介机构和王某签署房屋买卖合同，房屋总成交价422 万元，已经支付绝大部分购房款，收房后便一直在该房屋内居住使用，房屋未能过户并非自身过错。 2025 年，法院就执行异议作出裁定，认可刘某的案外人异议成立，裁定中止对案涉 802 号房屋的强制执行。
申请执行人张某对该异议裁定不服，提起申请执行人执行异议之诉，请求法院许可对这套回迁房继续执行。刘某委托北京师通律师事务所师通房产团队律师全权代理本案，一场围绕不动产买受人物权期待权、能否排除强制执行的诉讼就此展开。
一审诉讼代理
一审阶段，原告张某提出多项抗辩理由，不认可刘某的案外人权利。其主要观点为：案涉房屋当时产权尚未完全办理至王某名下，不满足《执行异议和复议规定》第二十八条的适用基础；刘某与王某签订的房屋买卖合同真实性存疑；因为房屋当时没有不动产权证书，合同核心条款并未发生法律效力；本次交易定价、尾款占比不符合市场交易习惯，部分付款流水的付款主体和收条记载主体不一致；同时认为刘某并未真正实际占有房屋；房屋未能办理过户登记是买受人自身过错导致，甚至怀疑二人恶意串通，通过交易制造虚假障碍对抗执行。
面对原告提出的多重质疑，师通房产团队律师紧扣《人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，围绕法条的立法精神展开抗辩。该法条旨在保护无过错不动产买受人的物权期待权：在金钱债权的执行程序当中，不动产买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议，同时满足四项法定要件的，应当支持案外人异议，排除强制执行。
代理团队的核心意见为：在交易是双方真实意思表示、交易对价公允、交易流程符合市场习惯，且合同主要义务已经履行完毕的前提下，无过错的不动产买受人应当受到法律保护。普通金钱债权，不能优先于符合法定条件的买受人物权期待权。据此，房产律师团队结合全案证据，逐项论证刘某完全满足排除强制执行的四项法定条件：
，房屋被查封之前，已经订立合法有效的书面买卖合同。 案涉房屋司法查封时间为 2018 年 5 月 28 日。早在 2014 年 4 月 11 日，作为被拆迁安置权利人的王某，就与刘某签署《房屋买卖合同》《定金协议》整套交易文件，房屋坐落、交易标的、权利义务约定清晰完整，合同系双方自愿签署，不存在法定无效情形，书面买卖合同合法成立并有效。
第二，查封之前买受人已经合法占有、实际管控案涉房屋，房屋完成实物交付。 买卖合同签署完毕，王某便按照约定完成房屋交付。刘某收房之后实际居住，提交的历年物业费缴费单据、水电燃气缴费记录、社区居委会出具的居住证明等证据，能够相互印证，足以证明在查封之前，刘某就已经实际占有、使用案涉房屋。
第三，刘某已经按合同约定履行绝大部分付款义务，剩余尾款也按法院要求交付执行。 案涉房屋总价款 422 万元。刘某先后支付定金、多笔购房款合计386 万元，同时另行向中介机构支付居间服务费 9.7 万元；在执行异议处理过程中，为满足法律规定，刘某将剩余36 万元购房尾款，全额缴入人民法院指定执行账户。整体交易对价已经基本履行到位，不存在恶意交易情形。
第四，未能办理产权过户登记，不属于买受人刘某自身原因。 案涉房屋属于拆迁安置房，交易当时尚不具备办理不动产转移登记的客观条件。刘某不存在怠于主张过户、故意拖延办理登记的情形；知悉房屋被查封之后，还主动配合司法程序，将剩余购房款交由法院处理。综合以上事实，张某要求许可执行案涉房屋的诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以全部驳回。
一审裁判结果
一审法院经审理认为，本案争议焦点就是案外人刘某是否享有能够排除强制执行的民事权益。结合在案全部证据，法院采信刘某、王某签订房屋买卖合同的事实；对刘某已经实际支付 386 万元购房款予以确认；刘某又将全部剩余尾款缴纳至法院执行账户，完全符合 “按照法院要求把剩余价款交付执行” 的法律要求。
结合物业费票据、居委会出具的居住证明等材料，可以认定刘某早在查封之前就已经实际入住占有案涉房屋。同时，现有证据不能证明房屋未能过户是刘某自身过错造成。因此刘某的案外人异议成立，享有排除强制执行的民事权益，张某请求准许执行案涉房屋，不予支持。
一审最终判决：驳回张某全部诉讼请求。本案案件受理费由张某承担，公告费用由被执行人王某负担。
二审上诉与答辩
张某不服一审判决，向上一级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持自己全部诉讼请求。 上诉人上诉理由概括为：案涉买卖合同核心条款附生效条件，因无产权证并未生效；房屋交易价格偏离市场水平，尾款数额过低，不符合二手房交易惯例；部分房款由案外人账户转出，没有书面代付说明，无法证实王某实际收到购房款；现有证据不足以证实刘某已经实际占有房屋；一审没有对虚假交易、虚假诉讼的嫌疑进行实质性审查，并且未追加案外人白某某作为本案第三人参与诉讼，存在程序瑕疵。同时二审当中，张某向法院申请调取物业费原始档案、居委会原始证明材料、王某银行流水以及水电缴费台账等多组证据。
北京师通律师事务所师通房产团队律师继续接受委托代理刘某参与二审诉讼。答辩意见坚持一审证据链条，强调一审法院事实认定清楚，法律适用准确。刘某与王某之间房屋买卖交易真实，付款流程、房屋占有状态、无法过户的客观原因，全部都有相应证据支撑，上诉人仅依靠主观怀疑，不足以推翻已经查明的案件事实。
二审终审判决
二审法院归纳本案核心争议焦点：刘某是否享有足以排除对案涉回迁房强制执行的民事权益。
二审法院逐项评析各方争议： ，查封前已签订合法有效的书面买卖合同。张某上诉称买卖合同约定条款要等取得房产证才生效，房屋一直没有办证，因此买卖合同并未生效。法院认为，该条款仅属于买卖双方的内部约定，出卖人王某本人也并未主张合同不生效，合同也不存在法律规定无效情形，申请执行人张某以此否定合同效力不能成立。张某主张交易虚假，但未能提交实质性证据予以佐证，该上诉意见不予采纳。一审对买卖合同效力的认定并无不当。
第二，购房款已经全部落实。截至一审法庭辩论终结，刘某已经足额落实全部 422 万元购房款。针对付款主体、付款方式的相关疑点，刘某已经作出合理解释，一审法院予以确认并无不妥。
第三，查封前已经合法占有房屋。结合物业费票据、居委会证明，加上二审法院依职权调取的物业服务档案材料，能够形成完整证据链，证明刘某早在房屋查封之前，就已经合法占有案涉房产。张某相应上诉理由不能成立，其多项调查取证申请已经没有调取必要，法院不予准许。
第四，现有证据不足以证明，未办理过户登记是刘某自身原因造成。
综合全案，刘某满足《人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条全部适用要件，享有可以排除强制执行的民事权益。张某全部上诉请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。
最终二审作出终审裁判：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费 24336 元，由上诉人张某自行负担。
至此，历经一审、二审两级审理，师通房产团队律师代理的刘某一方获得全部胜诉判决，保住当事人购置、长期居住的回迁安置房。
北京师通律师事务所成立于2005年，位于海淀数码大厦a座擅长处理大量执行异议再审、疑难执行异议之诉强项，擅长改判、抗诉、房产、股权类案外人异议案件，房产类执行异议、商事、股权、追加被执行人衍生的执行异议之诉、借名买房排除执行、商品房消费者异议之诉实务经验多，适合标的大、一审二审不利，要打再审的复杂案件。